はじめに：不動産投資の多様化と専門的助言の必要性

不動産投資市場が高度化する中で、投資家は単に物件を取得するだけでなく、その運用や売却まで含めた戦略的なアプローチを求めるようになりました。これに伴い、「不動産アセットマネジメント」という専門的な業務が注目されています。そして、このアセットマネジメント業務に付随して行われる「投資助言業務」も、金融商品取引法（以下「金商法」）の規制対象となる場合があります。

行政書士アイリス合同事務所は、不動産信託受益権の第二種金融商品取引業登録を専門とし、お客様が不動産アセットマネジメントに付随する投資助言業務を適法に行えるようサポートしています。このページでは、当該業務の定義、その法規制上の位置付け、そして当事務所のサポート範囲について詳しく解説します。

不動産アセットマネジメント（REAM）とは？

不動産アセットマネジメント（REAM）は、投資家から委託された不動産を、その投資目標達成のために取得から運用、売却まで一貫して管理し、収益の最大化を目指す専門性の高い業務です。単なる不動産の維持管理（プロパティマネジメント）とは異なり、投資家の利益を最大化するための戦略立案と実行が主な役割となります。

具体的な業務内容には、投資戦略の策定、市場・物件選定、デューデリジェンス、資金調達、運用・管理（バリューアップ施策を含む）、売却、そして投資家への定期的なレポーティングなどが含まれます。

投資助言業務の定義と不動産アセットマネジメントとの関係性

金商法における投資助言業務の定義

金商法第2条第8項第11号において、投資助言業務は以下のように定義されています。

• 「有価証券の価値等」または「金融商品の価値等の分析に基づく投資判断」に関する助言： 投資対象の選定、売買のタイミング、数量、価格など、具体的な投資判断に資する助言を指します。
• 報酬を対価とすること： 助言に対して報酬を得ることが要件です。

不特定多数の者が随時に購入可能な新聞、雑誌、書籍などの販売は原則として投資助言業務には該当しませんが、インターネット等を利用して個別性の高い情報を提供する場合や、会員登録等を行わないと情報が利用できない場合は、登録が必要となる可能性があります。

不動産アセットマネジメントに付随する投資助言業務とは？

不動産アセットマネジメント業務自体は広範ですが、その中で、不動産信託受益権などの「みなし有価証券」の取得や処分に関する投資判断について、報酬を得て助言を行う業務が「不動産アセットマネジメントに付随する投資助言業務」に該当します。

不動産信託受益権は、金商法第2条第2項第1号に規定される「みなし有価証券」に該当するため、その価値や投資判断に関する助言は、金商法上の投資助言業務の対象となります。

したがって、お客様が不動産信託受益権の売買・代理・私募の取扱いを主たる業務としつつ、その顧客に対して不動産アセットマネジメントに関する専門的な投資判断の助言も行う場合、「投資助言・代理業」の登録が必要となります。

行政書士アイリス合同事務所のサポート範囲

行政書士アイリス合同事務所は、「不動産信託受益権の売買・売買の代理・私募の取扱い」に関する第二種金融商品取引業登録を専門としています。この主たる業務に付随する形で、お客様が「不動産アセットマネジメントに関する投資助言業務」を取り扱うことを希望される場合に、その登録申請をサポートいたします。

当事務所は、「不動産アセットマネジメントに関する投資助言業務」を単体で取り扱うことはありません。あくまで、第二種金融商品取引業の主たる業務に付随する形でのサポートとなります。

主なサポート内容

• 業務範囲の法的整理： お客様の事業内容が、金商法上のどの業務形態（第二種金融商品取引業、投資助言・代理業）に該当するかを正確に特定し、最適な登録戦略を立案します。特に、付随業務としての位置付けを明確化します。
• 登録要件の充足支援： 投資助言・代理業に求められる人的要件（投資判断者やコンプライアンス責任者の知識・経験など）や組織体制の構築を支援します。
• 申請書類の作成・収集： 投資助言・代理業の登録申請書、業務方法書、社内規則など、必要書類の作成と収集を代行・支援します。
• 監督官庁との事前相談・審査対応： 財務局との綿密な事前相談をサポートし、審査中の追加資料提出やヒアリングにも的確に対応し、スムーズな登録を目指します。
• 登録後の継続的コンプライアンス支援： 登録後の広告・勧誘規制、契約書面交付義務、帳簿書類の作成・保存義務など、継続的なコンプライアンス義務の履行をサポートします。

無登録営業の重大なリスク

金融商品取引業は、内閣総理大臣の登録を受けなければ行うことができません。無登録で不動産アセットマネジメントに付随する投資助言業務を行った場合、金商法に基づき5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金、またはその両方が科される可能性があります。法人の場合は5億円以下の罰金が科されることもあり、非常に重い罰則が規定されています。

これは、投資家を詐欺的な行為から保護し、金融市場の健全性を確保するための根幹となる制度です。当事務所は、お客様が無登録営業のリスクに晒されることなく、適法かつ安全に事業を展開できるよう、徹底したサポートをお約束いたします。